6月18日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，決定從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業(yè)單位等向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

 

一、增值稅政策

 

1、具體關(guān)鍵詞

(1)適用主體：住房租賃企業(yè)

(2)承租對象限制：向個人出租

(3)出租標(biāo)的物：住房

(4)計稅：適用簡易計稅方法，

(5)按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅

(6)政策實施日期：2021年10月1日起

 

2、提前應(yīng)對

(1)合同：需要明確上述政策條件

(2)一般納稅人出租不動產(chǎn)現(xiàn)可以選擇適用簡易計稅方法：

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。 

 

關(guān)于轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)如何納稅的問題，總局明確按照納稅人出租不動產(chǎn)來確定：一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。

 

(3)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為準(zhǔn)：納稅義務(wù)發(fā)生時間在2021年10月1日前，還是適用征收率5%，2021年10月1日后（含），按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅。

 

補(bǔ)充：租賃服務(wù)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間：采取預(yù)收款方式的，為收到預(yù)收款的當(dāng)天；簽訂了書面合同并確定了付款日期的，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天。

 

案例：企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，租賃期2021年7月1日至2024年6月30日，按年收租金，不考慮特殊情況：

 

如果合同約定第一年的租金在2021年7月1日先預(yù)收，適用征收率5%；

如果合同約定第一年的租金在2021年10月1日前收，適用征收率5%；

如果合同約定第一年的租金在2021年10月1日后（含）收，適用征收率1.5%；

 

 

 

二、房產(chǎn)稅政策

 

1、政策關(guān)鍵詞

(1)適用主體：對企事業(yè)單位

(2)承租對象限制：個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)

(3)出租對象：住房

(4)政策內(nèi)容：減按4%稅率征收房產(chǎn)稅

(5)政策實施日期：2021年10月1日起

 

2、提前應(yīng)對

(1)合同：需要明確上述政策條件

(2)房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為準(zhǔn)：納稅義務(wù)發(fā)生時間在2021年10月1日前，按12%稅率征收房產(chǎn)稅；2021年10月1日后（含），減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

 

補(bǔ)充：房產(chǎn)稅（從租）納稅義務(wù)發(fā)生時間：納稅人出租、出借房產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起; 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造商品房的納稅義務(wù)發(fā)生時間自房屋使用或交付之次月起。

 

案例：企業(yè)向向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，租賃期2021年7月1日至2024年6月30日，不考慮特殊情況，則：2021年7月1日-2021年9月30日期間的租金，按12%稅率征收房產(chǎn)稅；2021年10月1日后（含）的租金，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

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